Stan deweloperski – brzmi jak coś oczywistego, dopóki nie przychodzi moment porównania ofert albo odbioru mieszkania. W praktyce zakres tego standardu może się zmieniać w zależności od dostępnych rozwiązań rynkowych. Z uwagi na to, że to właśnie detale decydują o czasie, budżecie, a także poczuciu bezpieczeństwa kupującego, warto uporządkować wiedzę na ten temat.
Z tego artykułu dowiesz się między innymi:
- Czym dokładnie jest stan deweloperski?
- Jaki zakres prac zwykle on obejmuje?
- Jakie różnice występują między stanem deweloperskim a wykończeniem „pod klucz”?
- Jak się przygotować do odbioru technicznego mieszkania?
Stan deweloperski – czym jest?
Stan deweloperski mieszkania to etap budowy, w którym lokal trafia do kupującego w stanie gotowym do samodzielnego wykończenia. Obejmuje podstawowe prace budowlane oraz instalacyjne, dzięki czemu nabywca otrzymuje przestrzeń gotową do własnej aranżacji.
Stan deweloperski a stan surowy zamknięty
Stan deweloperski i stan surowy zamknięty różnią się od siebie. W tym drugim przypadku brakuje instalacji oraz wielu wykończeń. Innymi słowy, w stanie surowym zamkniętym mamy jedynie np.:
- ściany,
- stropy,
- osadzone okna,
- drzwi zewnętrzne.
Stan deweloperski idzie o krok dalej i przewiduje instalacje oraz podstawowe wykończenia (np. tynk, grzejniki, domofon).
Dla kupującego tego typu stan rzeczy oznacza możliwość samodzielnego wyboru materiałów wykończeniowych, a także zaplanowania aranżacji mieszkania (przy czym zakres prac do wykonania przed użytkowaniem nieruchomości może się różnić).
Co obejmuje stan deweloperski mieszkania?
Stan deweloperski to etap przygotowania mieszkania do wykończenia przez nabywcę. W praktyce obejmuje prace, które umożliwiają wykonanie finalnych wykończeń.
Zakres podstawowy wykończenia
Dotyczy on mieszkania przygotowanego do dalszych prac wykończeniowych. Gotowe są:
- otynkowane ściany i sufity,
- instalacje elektryczne,
- instalacje wodno-kanalizacyjne,
- instalacje teletechniczne
- instalacje grzewcze.
Ściany, sufity i posadzki mają tynki, które często są wstępnie zagruntowane lub pomalowane na biało. Posadzka to betonowa wylewka. Okna, drzwi wejściowe oraz parapety zewnętrzne będą już zamontowane.
Balkony i tarasy mają podłogę oraz zamontowane balustrady. W częściach wspólnych budynek jest sukcesywnie wykańczany (wraz z windami, klatkami schodowymi i garażami) oraz wyposażony w skrzynki pocztowe, oświetlenie oraz oznaczenia.
Czego zwykle nie obejmuje stan deweloperski?
W stanie deweloperskim często brakuje pięciu istotnych elementów niezbędnych do zamieszkania – to właśnie te kwestie odróżniają go od zakresu podstawowego.
Tych elementów nie przewiduje się w standardzie deweloperskim:
- drzwi wewnętrznych (na przykład do sypialni, łazienki lub garderoby),
- wykończenia łazienki i kuchni, które obejmowałoby armaturę, płytki czy zabudowę meblową,
- gładzi i malowania ścian,
- podłóg (paneli, desek drewnianych bądź terakoty),
- elementów dekoracyjnych oraz zabudowy (m.in. listew przypodłogowych, zabudowy wnęk czy oświetlenia dekoracyjnego).
Różnice między stanem deweloperskim a wykończeniem „pod klucz”
Różnica jest jasna: wykończenie pod klucz oznacza mieszkanie gotowe od razu do wprowadzenia się.
Zakres prac
W stanie deweloperskim zainstalowane są m.in. instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne oraz grzewcze. Wykonane są podstawowe prace budowlane umożliwiające dalsze wykończenie mieszkania. Na tym etapie mieszkanie nie posiada jednak elementów wykończeniowych, takich jak podłogi, pomalowane ściany czy stała zabudowa – oznacza to konieczność samodzielnego zaplanowania i realizacji kolejnych prac.
W wersji nieruchomości „pod klucz” zakres robót jest znacznie szerszy i obejmuje wykonanie wszystkich podstawowych prac wykończeniowych. Oznaczać to ma tyle, że ściany są pomalowane, podłogi położone, a kuchnia i łazienka wyposażone w niezbędne elementy stałej zabudowy oraz armaturę. Zamontowane są również drzwi wewnętrzne, oświetlenie oraz osprzęt elektryczny, dzięki czemu lokal jest gotowy do użytkowania bez konieczności prowadzenia dalszych działań budowlanych.
Kontrola aranżacji
Stan deweloperski daje dużą elastyczność w kwestii wykończenia nieruchomości wedle indywidualnego gustu. W przypadku wykończenia „pod klucz” nabywca ma ograniczony wpływ na ostateczny standard i wygląd.
Różnica między stanem deweloperskim oraz gotowym do zamieszkania jest więc ogromna. To właśnie dlatego tak ważne jest, aby określić oczekiwany standard wykończenia już na etapie umowy deweloperskiej. Dzięki temu łatwo zaplanować dalsze kroki, w tym termin wprowadzenia się do domu.
Koszty oraz czas
W stanie deweloperskim nabywca otrzymuje mieszkanie gotowe do wykończenia i może samodzielnie wybierać materiały oraz wykonawców. Dzięki tego typu podejściu przestrzeń można w pełni dostosować do indywidualnych oczekiwań i potrzeb. Wykończenie „pod klucz” zwiększa cenę zakupu, ale pozwala cieszyć się mieszkaniem od razu, bez dodatkowych prac wykończeniowych.
Aby zapewnić maksymalną przejrzystość procesu już na początku drogi do swojego nowego domu, EKOPARK wychodzi naprzeciw oczekiwaniom klientów. Umożliwiamy zapoznanie się z dokumentacją standardu wykończenia już na etapie ofertowania mieszkań!
Koszty wykończenia
Wydatki można określić na podstawie metrażu oraz lokalizacji mieszkania. Trzeba ująć również koszty robocizny, materiały wykończeniowe, a także rezerwę na prace, których zakres może ujawnić się dopiero na etapie realizacji. Na ostateczną wysokość budżetu wpływają ponadto przyjęte rozwiązania techniczne, standard użytych materiałów oraz dostępność wykonawców na danym rynku lokalnym.
W praktyce nawet starannie przygotowany kosztorys nie zawsze obejmuje wszystkie elementy, które pojawiają się w trakcie prac wykończeniowych (chodzi tutaj na przykład o dodatkowe instalacje, korekty projektowe czy zmiany wynikające z indywidualnych potrzeb mieszkańców).
Praktyczna rada: warto zabezpieczyć dodatkowo około 10 – 20% planowanego budżetu na wydatki, które mogą pojawić się w trakcie realizacji prac. Dlaczego warto to zrobić? Pozwala to na sprawne prowadzenie inwestycji bez konieczności wprowadzania nagłych ograniczeń finansowych.
Elastyczność w aranżacji
W tym kontekście najistotniejsze będą prawdopodobnie ograniczenia konstrukcyjne, takie jak ściany nośne czy piony instalacyjne. Należy więc sprawdzić możliwość zmian etapowych, a także wydatki na adaptację. Jeśli planowane zmiany wpływają na instalacje, trzeba zlecić projekt aranżacji specjalistom. W EKOPARK możliwe jest wprowadzenie tzw. zmian lokatorskich. Jeśli jednak chcesz zachować gwarancję, wszelkie zmiany w instalacjach mogą wymagać zgody dewelopera oraz indywidualnego projektu.
Podsumowanie
Decyzja o tym, czy lepiej kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, czy “pod klucz”, zależy od wielu czynników. Duże znaczenie ma tutaj potrzeba dostosowania przestrzeni pod swoje indywidualne potrzeby.
Bez względu na to, na którą z opcji padnie finalny wybór, zawsze ważne pozostanie to, aby rozważnie wybrać dewelopera. Zachęcamy do sprawdzenia aktualnych inwestycji od EKOPARK. Znalezienie wymarzonego mieszkania z rynku pierwotnego w Krakowie nigdy nie było prostsze!
Przeczytaj także: Układ funkcjonalny mieszkania – na co zwrócić uwagę przy wyborze mieszkania od dewelopera
