Zakup mieszkania – zwłaszcza pierwszego – to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli kupujesz nieruchomość po raz pierwszy, możes nie wiedzieć wszystkich formalności ani dodatkowych kosztów związanych z transakcją. Jednym z najważniejszych elementów, o których musisz pamiętać, jest koszt notariusza przy zakupie mieszkania oraz związane z tym opłaty urzędowe.
Wbrew pozorom podpisanie umowy u notariusza to nie tylko koszt aktu notarialnego, ale także szereg dodatkowych formalności, takich jak wpis do księgi wieczystej czy ustanowienie hipoteki. Warto więc wcześniej oszacować koszty notarialne przy zakupie mieszkania, aby uniknąć zaskoczeń i odpowiednio przygotować budżet.
Wielu kupujących skupia się na kredycie hipotecznym i wysokości raty, zapominając o dodatkowych kosztach zakupu mieszkania.
Z tego artykułu dowiesz się:
- kto płaci koszty notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera,
- ile wynosi taksa notarialna,
- jakie opłaty dodatkowe trzeba uwzględnić,
- czym różnią się koszty na rynku pierwotnym i wtórnym,
- czy koszty można negocjować,
- co jeszcze wpływa na koszt aktu notarialnego.
1. Kto ponosi koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Zasadniczo przyjęło się, że koszty notarialne przy zakupie mieszkania ponosi kupujący. Jednak w przypadku rynku pierwotnego przepisy regulują ten obowiązek nieco inaczej.
Zgodnie z ustawą z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. Z 2021 r. poz 1177), podczas podpisywania umowy deweloperskiej koszty aktu notarialnego dzielone są po połowie pomiędzy kupującego a dewelopera.
Natomiast przy podpisaniu drugiego dokumentu – aktu przeniesienia własności – wszystkie koszty pokrywa nabywca.
Warto jednak wiedzieć, że:
- suma wynagrodzenia notariusza za obie umowy nie może przekroczyć maksymalnej stawki wynikającej z rozporządzenia, powiększonej o podatek VAT.
Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, pamiętaj, że bank doliczy również koszty związane z zabezpieczeniem kredytu, co omówimy w dalszej części artykułu.
2. Ile wynosi taksa notarialna?
Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego dotyczącego zakupu mieszkania. Jest to jeden z kluczowych elementów, który wpływa na całkowite koszty notarialne przy zakupie mieszkania. Warto wiedzieć, że wysokość taksy notarialnej nie jest całkowicie dowolna — obowiązuje oficjalny limit określony w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Oznacza to, że notariusz nie może pobrać kwoty wyższej niż przewidują przepisy, choć ma prawo obniżyć stawkę
Wysokość taksy uzależniona jest przede wszystkim od wartości nieruchomości. Im droższe mieszkanie kupujesz, tym większy będzie koszt notariusza przy zakupie mieszkania.
Dla przykładu — przy nieruchomości o wartości powyżej 60 000 zł, ale nieprzekraczającej 1 000 000 zł, maksymalna taksa notarialna wynosi 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeżeli natomiast mieszkanie jest droższe i mieści się w zakresie od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł, maksymalna opłata wynosi 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki.
Do uzyskanej kwoty taksy notarialnej doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%, co powoduje, że ostateczny koszt aktu notarialnego jest wyższy od kwoty wskazanej w wyliczeniu. W praktyce oznacza to, że dwie osoby kupujące mieszkania o różnych wartościach mogą ponieść zupełnie odmienne koszty notarialne. Dlatego przed wizytą u notariusza warto poprosić o szczegółową kalkulację wszystkich opłat.
Przy wartości nieruchomości 500 000 zł taksa notarialna wynosi 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł. Oznacza to 0,4% × 440 000 zł, czyli 1 760 zł. Łączna taksa netto to 2 770 zł. Po doliczeniu 23% VAT, w wysokości 637,10 zł, ostateczny koszt aktu notarialnego wynosi 3 407,10 zł. Kwota ta dotyczy całego aktu notarialnego. W przypadku umowy deweloperskiej notariusz pobiera od nabywcy połowę taksy, a z tej połowy połowa obciąża dewelopera. Ostateczne rozliczenie wygląda więc następująco: 3 407,10 zł dzielone przez dwa daje 1 703,55 zł, a połowa tej kwoty, którą ostatecznie płaci nabywca, to 851,77 zł.
Przykład 2:
Przy wartości nieruchomości 1 100 000 zł taksa notarialna wynosi 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł. Oznacza to 0,2% × 100 000 zł, czyli 200 zł. Łączna taksa netto to 4 970 zł. Po doliczeniu 23% VAT, w wysokości 1 143,10 zł, ostateczny koszt aktu notarialnego wynosi 6 113,10 zł.
3. Opłaty notarialne przy zakupie mieszkania — dodatkowe koszty
Odpisy aktu notarialnego
Przy zakupie mieszkania konieczne jest przygotowanie odpisów aktu notarialnego, które mogą być wymagane przez bank, sąd czy urzędy. Koszt jednego odpisu waha się zazwyczaj od 6 do 20 zł za stronę, a do kwoty doliczany jest podatek VAT.
Koszty związane z księgą wieczystą
Jeżeli nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej, trzeba ponieść opłatę za jej założenie. Dodatkowo należy uiścić opłatę za wpis prawa własności do księgi wieczystej, co formalnie potwierdza, że stałeś się właścicielem lokalu. Opłata wynosi: 100 zł z tytułu wyodrębnienia lokalu i 200 zł z tytułu wpisu własności. Wpis prawa do korzystania z miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej również wymaga osobnej opłaty w kwocie 150 zł. Dodatkowe 75 zł – kupujący płaci za wykreślenie roszczenia z działu III księgi wieczystej (o ile było wpisane na jego rzecz).
Wpis hipoteki i podatek PCC przy kredycie
Kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny, konieczny jest wpis hipoteki do księgi wieczystej, który wiąże się z dodatkowymi kosztami. Dodatkowo pobierany jest podatek PCC od ustanowienia hipoteki w wysokości 19 zł.
Zwolnienie z podatku PCC przy rynku pierwotnym
W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera nie występuje podatek PCC w wysokości 2%, co obniża całkowite koszty transakcji.
4. Zakup mieszkania a kredyt hipoteczny — dodatkowe koszty
Kupując mieszkanie na kredyt, należy liczyć się z dodatkowymi opłatami:
- Ubezpieczenie pomostowe – do czasu wpisu hipoteki (wyższa rata)
- Ubezpieczenie nieruchomości – ok. 200–400 zł rocznie
- Ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy – zależne od banku
Część dokumentów niezbędnych do kredytu (np. odpis księgi wieczystej lub dodatkowe pełnomocnictwa) mogą generować dodatkowe koszty.
5. Czy koszt aktu notarialnego można negocjować?
Tak, koszt aktu notarialnego można negocjować, ale tylko do pewnego stopnia. Głównym elementem negocjacji jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu. W praktyce oznacza to, że notariusz może zgodzić się na obniżenie swojego wynagrodzenia, szczególnie przy wyższych wartościach nieruchomości lub w przypadku powtarzalnych czynności.
Należy jednak pamiętać, że istnieją opłaty, których nie da się negocjować. Do stałych kosztów należą opłaty sądowe związane z wpisem prawa własności czy hipoteki do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i VAT. Te kwoty są ustalone przepisami prawa i nie podlegają zmianie.
7. Dodatkowe potencjalne koszty przy zakupie mieszkania
Poza głównymi opłatami notarialnymi i sądowymi, przy zakupie mieszkania możesz napotkać także szereg mniejszych, ale niezbędnych wydatków, które łącznie mogą wpłynąć na całkowity koszt transakcji. Poniżej przedstawiamy najczęściej spotykane z nich:
Odpisy dokumentów
Notariusz może pobrać opłatę za wydanie odpisów aktu notarialnego lub innych dokumentów związanych z transakcją. Koszt wynosi zwykle od 6 do 20 zł za stronę, powiększony o podatek VAT. Odpisy te są potrzebne m.in. do banku przy kredycie hipotecznym lub do organów administracyjnych.
Pełnomocnictwa
Jeżeli którąś ze stron reprezentuje pełnomocnik, konieczne jest sporządzenie pełnomocnictwa notarialnego. Wydatki związane z jego przygotowaniem również doliczają się do kosztów całkowitych transakcji. Wysokość opłaty zależy od zakresu pełnomocnictwa oraz wartości czynności, jaką pełnomocnik wykonuje.
Potwierdzenie podpisów
W niektórych sytuacjach notariusz wymaga poświadczenia podpisów na dokumentach. Opłata za taką czynność jest niewielka, ale stanowi dodatkowy koszt, który należy uwzględnić w budżecie.
Zaświadczenia z ZUS i US (dotyczy przedsiębiorców)
Przy kredycie hipotecznym lub finalizacji zakupu nieruchomości osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą zostać zobowiązane do przedstawienia zaświadczeń o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS lub podatków w Urzędzie Skarbowym. Koszt takiego zaświadczenia wynosi zazwyczaj od 30 do 50 zł za dokument. Choć jest to niewielki wydatek w skali całej transakcji, warto go uwzględnić w planowaniu całkowitego kosztu zakupu mieszkania.
Podsumowanie — ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Zakup mieszkania to nie tylko koszt samej nieruchomości. W zależności od wartości lokalu, rodzaju rynku i finansowania, należy doliczyć:
- taksę notarialną,
- VAT,
- opłaty sądowe,
- wpisy do księgi wieczystej,
- koszty ustanowienia hipoteki,
- podatek PCC (jeśli dotyczy).
Dlatego planując zakup, warto wcześniej oszacować wszystkie koszty i wliczyć je do zdolności kredytowej.
Średnio pełne koszty notarialne przy zakupie mieszkania wahają się od 2 500 zł do nawet 15 000 zł, w zależności od wartości nieruchomości i rodzaju transakcji.
